Una frattura sociale, territoriale e generazionale
La riflessione di Francesco Provinciali in tema di casa ha il merito di indicare una ferita che non possiamo più non considerare: intorno alla casa oggi la disuguaglianza rischia di trasformarsi in vera e propria frattura sociale, territoriale, generazionale. Si decide chi può restare in una città, chi può costruire una famiglia (e in che tempi), chi può invecchiare con dignità e chi è costretto ad allontanarsi dai luoghi del lavoro e dei servizi.
Occorre aggiungere un elemento: la crisi abitativa italiana non è soltanto una questione di prezzi, né può essere spiegata soltanto con la speculazione edilizia. È anche il risultato del disallineamento tra le politiche della casa che realizziamo e la società che stiamo diventando.
La demografia ci consegna numeri eloquenti. Nel 2050, afferma l’Istat, l’Italia avrà 4 milioni di residenti in meno rispetto al 2025, ma quasi un milione di famiglie in più: da 26,7 a 27,6 milioni. Cosa significa? Che le persone sole aumenteranno di oltre un milione e mezzo (da 10 a 11,6 milioni) e le famiglie unipersonali arriveranno al 42% del totale. Le coppie con figli, invece, scenderanno da 7,5 a 5,8 milioni. Meno persone, dunque, ma non meno bisogno di case. Piuttosto, urgenza di case diverse.
Abbiamo costruito e continuiamo a pensare l’abitazione soprattutto intorno alla famiglia tradizionale, mentre crescono single, coppie senza figli, anziani soli (la coorte degli over 85 quasi raddoppierà al 2050, passando dal 4 a oltre il 7%). Le persone attraversano fasi diverse della vita e in ognuna di esse esprimono particolari necessità abitative.
Il problema, quindi, non è soltanto quanti metri quadrati abbiamo, ma quanto le abitazioni risultino adeguate a interpretare i bisogni di vita delle persone che le abitano.
Tante case, ma non dove e come servono
L’Italia dispone già di oltre 35,6 milioni di abitazioni. Circa 9,5 milioni non risultano occupate da residenti. Non sono solamente “case vuote” (sono incluse seconde case e abitazioni turistiche), ma il dato segnala un forte disallineamento (mismatch), soprattutto se si considera che almeno 1,5 milioni di famiglie vivono in situazioni di grave disagio abitativo.
Il punto è che abbiamo abbondanza di case laddove la domanda diminuisce e scarsità dove la domanda cresce. Il che si traduce in prezzi crescenti – via via inaccessibili – nelle aree a forte pressione abitativa, come le grandi città, e prezzi declinanti, tali da mortificare ogni possibilità di investimento, nelle aree a scarsa pressione abitativa. Insomma, nei grandi centri urbani si generano esclusione e gentrificazione; nelle città di dimensioni più contenute si rischiano il blocco degli investimenti e il deperimento del patrimonio immobiliare residenziale, fenomeni che generano ulteriore spopolamento.
Il mismatch abitativo si può sistematizzare in quattro tipi: territoriale, dimensionale, qualitativo e funzionale. Lo stock abitativo è spesso troppo grande rispetto alle nuove famiglie, energivoro, poco accessibile e difficile da adattare alle trasformazioni demografiche. Il vero passaggio culturale è perciò dalla cosiddetta housing quantity alla housing adequacy: non “quante case abbiamo?”, ma quante sono adeguate, dove servono, di quale dimensione, con quale qualità e a quale costo.
La casa è anche politica industriale
È anche una questione di competitività. Una città che non permette a un infermiere, a un insegnante, a un ricercatore o a un giovane professionista di vivere vicino al proprio lavoro non produce soltanto disagio abitativo: compromette il proprio “funzionamento”, oltre a cagionare un danno alle persone.
La casa, dunque, non è una voce residuale delle politiche sociali. È politica industriale, perché condiziona la disponibilità di lavoratori e talenti; politica demografica, perché condiziona le scelte di vita; politica urbana, perché determina chi può abitare nei luoghi dove si concentrano opportunità e servizi; politica intergenerazionale, perché riguarda una parte enorme della ricchezza delle famiglie italiane.
La provocazione della “Casa a 10 euro”
È da questa domanda che nasce la proposta-provocazione lanciata da Lombardini22, la più grande società di ingegneria e architettura del Paese: la “Casa a 10 euro”. Con un approccio di sfida, si immagina l’impegno a costruire le condizioni perché il prezzo delle case si allinei ai redditi medi disponibili, con l’obiettivo che la casa non pesi sui redditi oltre i 10 euro per persona portatrice di reddito.
Non una promessa di prezzi impossibili, ma una domanda alla filiera dell’abitare. Possiamo ripensare progettazione, costruzione, finanza e gestione per produrre più valore sociale con le risorse disponibili? Quello che chiamiamo affordable housing (abitare accessibile) non si può tradurre semplicemente nell’edilizia popolare o sociale, ma nella sfida di trovare un nuovo equilibrio tra costo, qualità, sostenibilità e impatto sociale, anche per quelle fasce sociali estranee ai tradizionali strumenti dell’edilizia pubblica.
La Fondazione B.live, ente di ricerca multidisciplinare nato dall’impegno di Lombardini22, sta lavorando proprio su questo crinale: comprendere come costruire un sistema dell’abitare che sappia adattarsi alla società che stiamo diventando, in uno sguardo capace di mettere al centro non solo i grandi centri urbani, ma anche le piccole e medie città di provincia, vera ossatura urbana del Paese.
Marco Marcatili
Director Lombardini22 e Presidente Fondazione B.live
